(Информация ниже является отражением собственного опыта, и автор не несет ответственности за результат ваших усилий. Однако, старается изо всех сил вам помочь в этом вопросе).

Поиск и аренда жилья в Вене — задача вполне решаемая.

Наличие долгосрочного договора на аренду жилья в Австрии ранее являлось условием для выдачи RWR карты заявителю и членам его семьи. На migration.gv.at требования смягчились, но арендовать жилье так или иначе вам придется.

ENG: Permanent immigration

DE: Dauerhafte Zuwanderung (migration.gv.at)

Adequate Accommodation

You have to provide evidence of a legal title to locally customary accommodation (e.g. by providing a lease contract), considered adequate for your family size.

In applications for the following residence permits no proof of adequate accommodation is required (but the monthly costs for the accommodation have to be taken into account in calculating adequate means of subsistence where those are required).

• Red-White-Red Card
• Blue Card
• Settlement permit Researcher and Researcher-Mobility
• Settlement permit for extended family members of EEA nationals or Swiss nationals
• Student
• ICT and mobile ICT
• Volunteers

Искать предложение об аренде квартиры стоит на willhaben.at Эффективность других сервисов гораздо ниже. Не имеет большого смысла тратить время на мониторинг других ресурсов. Данные с сайтов агентств и компаний дублируются на willhaben практически всегда. Приложение для мобильных телефонов не работает из России и требует VPN.

Арендодатели делятся на две категории: частные собственники и компании. Агент может представлять, как первых, так и вторых. У компании снимать удобно: отработанные процедуры, в офисе всегда кто-то есть, квартиры сдаются со свежим (хоть и дешевым) ремонтом. Есть с кем поругаться и на кого пожаловаться. Быстро реагируют на проблемы (с отоплением, освещением и тд). И главное: с компанией практически невозможно испортить отношения. С бездушной машиной, оказывается, дела вести проще, чем с живыми человеками.

Агентскую комиссию с лета 2023 года платит арендодатель (раньше это был арендатор), так что provisionfrei (отсутствие комиссии) в объявлениях утратило свою актуальность. Аренда квартир в altbau (домах старой постройки до 1945 года) регулируется государством, так что цены очень умеренные. См. ссылку

Район / Округ

В первую очередь нужно определиться с округом, где вы готовы проживать (он же Бецирк = Bezirk). Обращать внимание надо на контингент, транспорт, школы / детсады по близости и продовольственные магазины. Детские образовательные учреждения в первую очередь (и по закону) ориентируются на жителей своего района.

Сами австрийцы любят 19 Döbling (Дёблинг). Однако, сложно сказать чем этот район особенно хорош (кроме контингента). Район большой по площади и Дёблинг Дёблингу рознь. Плюс (вернее — минус): метро проходит очень по краю округа и связь с городом идет через трамваи. К трамваям претензий никаких нет, но метро все-таки (как правило) веселее и быстрее.

Карта районов и метро:

https://de.wikipedia.org/wiki/Liste_der_Wiener_U-Bahn-Stationen

Доступность детских садов и школ в вашем районе смотрите по ссылке:

Stadtplan Wien

Для активного горожанина – Дёблинг может оказаться слишком удаленным и не очень удобным. Но, в общем и целом, те, кто там живет — не жалуются. Центральные районы достаточно хорошие. Например, округ 8 Josefstadt минусов практически не имеет и его можно рекомендовать. Бонусом для центра идет ранняя доставка, так как сначала развозят товары по центру, а уже потом по остальным районам. Скорее всего вам будут привозить все по утрам. Родителям будет важно знать, что в детских садах и школах публика здесь преимущественно местная (т.е. австрийская), а интернационал представлен культурными окраинами Австро-Венгерской империи. Более подробно смотрите в разделе (детский сад, школа).

Встречаются довольные соотечественники также из 9, 7 и 20 Бецирков. Сложно рекомендовать 10, 11, 23 – поскольку они эмигрантские в плохом понимании этого слова. Округ 16, 17, 18 в общем нормальные и имеют достаточную транспортную доступность (трамвай за полчаса доходит до центра города). Градация «турецкости» сильно снижается с 16 (очень турецкого) до 18 (практически аутентичного австрийского). Округ 5 Margareten тоже эмигранский, недорогой, но достаточно разнородный. Выглядит и ощущается лучше, чем 10 Favoriten.

Эмигранты (наши и не наши) часто селятся 22 (Donaustadt) и 21 (Floridsdorf). Большой выбор недорогого семейного жилья. Это районы с (преимущественно) более современной застройкой а также новостройками. Большие по площади, эти районы вообще-неоднородные: там можно встретить и «панельки» 70х, и промзоны, и историческую застройку, и современные кварталы а-ля ПИК с модным благоустройством. С натяжкой, но это все можно назвать венским спальником. Публика очень разномастная (и преимущественно не особо интеллигентская). Связь с центром по достаточно нагруженным веткам метро. Однако, цена аренды не намного ниже, чем с другой стороны Дуная. Если хотите сэкономить – подумайте трижды: скорее за 100-200 евро вы сильно проиграете в качестве жизни и окружении. Внутри многоэтажек серо, грустно и более похоже на приличную общагу. Судя по фамилиям на почтовых ящиках – большинство могут быть и австрийцы, при том, что проходящие мимо жители выглядят настоящими пролетариями. Там же в магазинах стоят охранники (прямо как в Пятерочке), которые внимательно следят, дабы кто что не вынес мимо кассы.

Районы 3 и 4 благоустроены и популярны. Но не имея перед глазами конкретных людей, живущих там сложно сказать, настолько там хорошо (или плохо).

Мебель

Большинство квартир предлагается в наем без мебели (то есть с одной кухней). Нередко на фотографиях мебель имеется, но может оказаться, что объявление публикует текущий арендатор (который хочет съехать раньше срока) или же ищется арендатор, пока текущий еще на месте – тогда мебель с фото вам не достанется. Всегда переводите текст объявления! Там бывает много интересного.

Если все-таки квартира укомплектована мебелью, то возможны два варианта оплаты: аренда мебели включена в арендную плату, либо арендодатель желает, чтобы эта мебель была вами выкуплена. В таком случае в объявлении указывается единовременный платеж (который может быть достаточно большим – и 3 и 5 тысяч евро).

Если вы снимете квартиру без кухонного гарнитура – это приведет к значительным дополнительным расходам: техника и мебель дорогая. Вы потратите еще 2-5 тысяч евро на обустройство самой простой кухни с очень малыми шансами, что это все пригодится вам на следующей квартире.

Затраты на обычную мебель, чтобы обставить квартиру до состояния, пригодного для жизни (если заказывать что-то недорогое, типа ИКЕА), разумно используя willhaben для поиска б/у,  — от 5 до 10 тысяч евро на 2 и 3 комнатную квартиру.

Итого, если посчитать денежные средства, которые нужны для аренды квартиры 60 кв метров за 1000 евро в месяц, это:

1. Kaution – 3000 залог, которые составляет 3 месяца арендной платы
2. Аванс по аренде – 2000 евро (за два месяца вперед). В процессе переговоров, может оказаться, что вам придется оплатить 6 или 12 месяцев, если квартира хорошая, а вы – не очень.
3. Мебель – 5000 евро с доставкой и сборкой (и не думайте, что вы сможете дешевле)

Итого: 10 000 евро

Жить стало немного легче, когда приняли закон, что комиссию агенту платит собственник, а не арендатор. Так бы еще 2000 евро пришлось бы платить агенту.

Коммунальные платежи

Общедомовые расходы (Betriebskosten) всегда включены в арендную плату, которая указывается в объявлении. По этому поводу можно не беспокоиться. Иногда в стоимость аренды включены оплата отопления или даже электричества. Ситуация редкая, но бывает. Смотрите раскладку в разделе Preisinformation в объявлении Willhaben. Etagenheizung (отопление на этаже) как правило означает газовый котел внутри квартиры.  То есть это то же самое, что Gasheizung. Крутым (то есть самым дешевым) считается Zentralheizung (центральное отопление). До недавнего времени газовое отопление было отстоем, ибо в зиму 2022-2023 приходилось платить по космическому тарифу. И у некоторых жителей Вены на 70 метрах получалось до 500 евро в месяц. Но теперь цены на газ стабилизировались, и стоимость газового отопления резко подешевела.

Скачки цен на энергоносители приводят к разнообразным попыткам поставщиков захеджировать цены и риски. Летом WienEnergie рассылало письма с предложением зафиксировать стоимость газа на 12 месяцев, а за это бонусом месяц бесплатного электричества. Управлять своими договорами можно через портал wienenrgie.at (бывает вас там регистрирует арендодатель), но можно зарегистрироваться самостоятельно. При этом работает логин и через log.wien   Это сервис, который позволяет управлять аккаунтами WienerLinien WienEnergie и WienerNetze. Подробнее смотрите в статье про электронные сервисы Вены.

Оплата коммуналки (по факту это газ и электричество, ибо счетчиков на воду здесь не ставят) – производится в ресурсоснабжающую организацию (например, WienEnergie) по фиксированному тарифу, который назначает сама компания исходя из площади и количества проживающих. В конце года производится перерасчет на основании фактического потребления. Закладывайте свои (фактические) затраты на газ и электричество от 150 до 300 евро.

При оплате регулярных платежей можно разрешить автоматическое списание со счета (что удобно, и стоит сделать), за что ресурсоснабжающая компания может дать небольшую скидку, например 1%.

Документы и порядок съема-сдачи

Находите нужно объявление на willhaben.at

Пишите через чат приложения агенту / собственнику. Если он не отвечает (что возможно, ибо мы пишем на английском либо корявом немецком) – можно попытаться найти агента через сайт агентства, либо если собственник – организация – через контакты на сайте организации (пытайтесь! это помогает). Частники как правило отвечают достаточно живо.

Если вы сейчас читаете эти строки, значит вы еще не в Австрии. Поэтому вам при первом контакте следует пояснить ситуацию агенту/арендодателю и убедить, что вы очень хороши и удаленно. Если вы ищите жилье для подачи на RWR, находясь в России, будьте готовы что месяц-другой аренда будет проплачена вхолостую. Просто примите это как часть вашего пути.

Общаясь с арендодателем нужно кратко пояснить, почему данный объект вас заинтересовал, указать дату приезда, указать срок, с которого желаете арендовать (лучше, чтобы это было начала месяца и дата verfügbar объявления), наличие оснований приживать в Австрии, способность оплатить аванс (оффер работодателя или контракт), и желание подписать договор удаленно (либо сообщить о наличии представителя в Вене). Далее, следует попросить снять видео из квартиры, либо позвонить по видеозвонку оттуда же. Если вы были убедительны на первом этапе, вам вполне возможно организуют видео сеанс с места (мне охотно шли навстречу).

Если вас устраивает арендное предложение, и вы готовы подписать договор, то вам предложат заполнить анкету арендатора Mieter SelbstAuskunft (основные данные о себе, количестве проживающих, месте работы, доходе и тд), прислать сканы паспорта, визы, одобрения ВНЖ от консульства (что там еще будет в наличии), а также подписать обязывающий оффер (Mietangebot). Имейте в виду, после подачи оффера (а у него указывается срок действия – например 2 недели) вам надо дождаться ответа, и не подписывать другие офферы. Вам с вашим Mietangebot могут и отказать. Не расстраивайтесь, просто вы не понравились конкретному человеку.

Цены

Цены на недвижимость в Австрии умеренные, относительно Германии, Бельгии и Нидерландов. Цены в объявлениях настоящие (ну, бывает, изредка пишут трешка, а сдают только комнату — но это сразу видно).

Что может быть нехорошего из того, что не видно по фотографиям: может оказаться, что в квартире плохая теплоизоляция (смотрите Energieclass в объявлении и не ведитесь на 100+м квартиры с низкой энергоэффективностью). Может оказаться, что в квартире нет посудомойки или места под стиралку. Квартиры с двумя санузлами и свежим ремонтом — редкость. И такие квартиры сдают как правило компании (они еще и ремонтируют после каждого арендатора). Квартиры частников чаще всего более изношенные.

Трехкомнатная квартира (а к трехкомнатным в Вене относят и евротрешки с кухней-гостиной) от 65 до 75 метров в пригодных для жизни местах весной 2022 года попадались в диапазоне 880-1300 евро. И дешевые трешки выглядели более интересными, чем дорогие двушки (при цене 900 евро в мес).

Интенсивные поиски жилья удаленно займут около месяца. При том, что будут и отказы. И еще: цена не всегда отражает качество. Пример симпатичная евротрешка 68м в районе «Арсенал» (это третий район, но на отшибе) в доме 70-х годов стоит 1090 евро. При том, что свежая трешка в altbau, 72 метра и с отдельной кухней и кладовкой в 8 районе обойдется в 1250 евро. Разница в цене никак не отражает разницу в качестве условий жизни. (Подсказка: altbau в 8 районе — это карета, а Арсенал — это тыква).

Сроки договора и расторжения

Сроки аренды прописаны в объявлении. Это может быть 2, 3, 5 лет, либо бессрочный (unbefriestet). Больше — лучше, сейчас объясню почему:

До окончания срока действия договора вас выселить не могут, а повышение арендной платы регулируется законодательством (устанавливаются какие-то проценты на уровне инфляции). Но если договор закончился — там могут существенно пересмотреть ценовые условия либо попросить на выход. В этом плане unbefriestet -самый лучший вариант, т.к. вы имеете право снимать жилье вечно.

Почему для арендатора длительный срок договора — это хорошо и безопасно: а потому что досрочно расторгнуть договор арендатор (со своей стороны) вы все равно сможет. Для этого надо прожить не менее 12 месяцев и предупредить арендодателя не менее чем за 3 месяца до расторжения. Получается, что минимальный срок аренды — это год и 3 месяца (т.е. пятнадцать месяцев). Прожил 12 месяцев, предупредил, прожил еще 3 месяца и съехал.

Что происходит, когда надо съехать раньше положенного срока? Придется обязательно договариваться с арендодателем, и (если арендодатель соглашается) искать арендатора вместо себя.

аренда жилья Вена, жилье Австрия, арендовать квартиру в Вене, как снять жилье в Австрии